核心内容の要約
今年の7月の卒業シーズンにより、賃貸市場は伝統的な繁忙期に入り、全国50都市で住宅の家賃が前月比でわずかに上昇（0.13%）し、この上昇率は近年の同時期としては高い水準にあります。特に一部の一線都市ではその傾向が顕著で、家賃が5ヶ月連続で上昇しており、上海、北京、深センがリードしています。三線・四線都市では24ヶ月間の下落に終止符を打ち、初めて上昇に転じました。卒業シーズンの需要が落ち着くにつれて市場の活況は収まる見込みですが、主要都市の家賃の下落余地は限られており、一線都市や強い二線都市ではさらなる上昇の可能性があります。
1. 卒業シーズンが賃貸市場の繁忙期を促し、全国の家賃が反転
7月は大学生が集中して賃貸物件を探す時期であり、多くの新規入居者が市場に流入し、需要を押し上げています。中指研究院のデータによると：
- 全国50都市の平均家賃は34.01元/㎡/月で、6月から0.13%上昇しました（上昇率は小さいものの、近年の同時期としては高い水準です。2023年7月の0.2%よりは低いです）；
- 家賃が上昇した都市は6月の16都市から24都市に増加し、下落した都市は33都市から25都市に減少し、市場全体が回復していることを示しています；
- 二線都市の家賃は0.01%微減し（ほとんど変わらず）、三線・四線都市では24ヶ月間の下落に終止符を打ち、初めて0.02%上昇しました。これは三線・四線都市の賃貸市場も底値から反発し始めていることを意味しています。
2. 一線都市の家賃が「リード」し、上海、北京、深センが先頭に立つ
一線都市では賃貸需要が最も活発で、今年の3月から回復が始まっています：
- 3月から7月にかけて、一線都市の家賃は5ヶ月連続で前月比で上昇し、7月の上昇率は0.38%でした（6月と同じです）；
- 上海、北京、深センが特に顕著で、上海では7月に16区すべてで家賃が上昇し、虹口区や黄浦区では1%以上の上昇がありました。北京では15区で上昇し、わずか1区で下落しましたが、教育資源が集中している西城区や海淀区などでの上昇が顕著でした。深センでは産業が集中している光明区、宝安区、福田区の家賃がリードしています；
- 広州だけは他の3つの一線都市ほどの上昇傾向にはありませんでした。
3. なぜ一線都市の家賃は「下落しにくい」のか？
過去数年間、賃貸市場は全体的に調整を経ていますが、一線都市の家賃は安定しています。その理由は簡単です：
- 人口の流動性が高い：一線都市には多くの仕事の機会があり、毎年多くの卒業生や外部からの人口が流入するため、賃貸需要が常に旺盛です；
- 産業の支えが強い：北京のインターネット業界、上海の金融業界、深センのテクノロジー業界などは雇用を安定させる力があり、賃貸需要が長期的に保たれています；
- 季節的な影響が明らか：卒業シーズンには一線都市の卒業生が多く、集中して賃貸物件を探す傾向が他の都市よりも強いため、家賃の回復が速く、持続的です。
4. 今後の市場動向
中指研究院の予測によると：
- 短期的な活況の低下：8月に卒業シーズンが終わり、集中して賃貸物件を探す需要が減少するため、市場の活況は7月よりも落ち着くでしょう；
- 主要都市の回復力：数年間の調整を経て、一線都市や強い二線都市（天津や杭州など）の家賃の下落余地はほとんどありません。また、家族の賃貸ニーズ（例えば子供の学校への通学など）による支えもあるため、家賃はさらに上昇する可能性があります；
- 一般の二線都市や三線・四線都市では圧力が残る：これらの都市の人口吸収能力は弱く、産業基盤も平均的なため、家賃はまだ調整される可能性がありますが、下落幅は以前よりも小さくなるでしょう（24ヶ月間下落しているため、さらに大きく下がる余地は限られています）。
全体として、今年の賃貸市場の繁忙期は好調であり、特に一線都市の回復力が強かったです。借り手にとっては、一線都市で賃貸物件を探す際には価格を比較する必要があります。貸し手にとっては、一線都市の物件の賃貸が容易になり、家賃も安定しています。三線・四線都市の賃貸市場ではようやく回復の兆しが見え始めています。