核心内容の要約
8月7日に北京で不動産市場に関する新政策が発表され（購入制限の緩和と住宅積立金ローン限度額の増額）、新築住宅市場では見学需要が急増しました。一部の人気物件では週末に行列ができ、訪問者数が50％～60％増加しましたが、その熱は主に改正されたプロジェクトに集中しています。中古住宅市場では問い合わせや見学が増えており、所有者の心理状態にも差が見られます（値上げを希望する人もいれば、急いで売りたい人もいます）。専門機関は、この新政策が短期的には「金九銀十」（9月と10月の繁忙期）の売買活動を促進すると見ていますが、長期的には市場の二極化が常態化すると予測しており、核心都市では市場が回復し、中小都市では在庫が減少するでしょう。
一、新政策が購入者にどのような「実質的な恩恵」をもたらしたか？
この新政策は主に2つの側面から住宅購入のハードルを下げています：
1. 購入制限の緩和：北京の戸籍を持たない家族が五環内の住宅を購入する場合、社会保険や個人所得税の要件が2年から1年に短縮されました。これにより、北京で働き始めたばかりの人々も住宅を購入できるようになります。
2. 住宅積立金ローンの増額：以前は夫婦が初めて住宅を購入する場合、最大120万円しか借りられませんでしたが、現在はその額が倍の240万円に増え、さらに割引政策もあるため最高340万円まで借りることが可能です。例えば、北京の新築住宅の平均価格は約410万円ですが、新政策以前は住宅積立金で27％しかカバーできませんでしたが、現在は58％をカバーできるため、頭金の負担が大幅に軽減されます（例えば、以前は300万円の頭金が必要だったところを、現在は170万円で済む可能性があります）。
二、新築住宅市場：人気物件では行列ができ、開発業者は「チャンスをつかむ」
新政策発表後の最初の週末には新築住宅市場が活況を呈しました：
- 見学者の増加：通州や昌平などの人気物件では行列ができ、合硕代理が手掛ける物件の訪問者数は50％～60％増加しました。龍湖観萃プロジェクトの訪問者数も37％増加しました。
- 成約件数の微増：見学者は多いものの、実際の成約件数は10％～20％しか増加していません。これは主に、以前は頭金が足りなかったために購入できなかった人々が、住宅積立金ローンを利用して購入できるようになったからです（例えば、龍湖観萃では2組の顧客が新政策のおかげで129平方メートルの4LDKを購入しました）。
- 開発業者によるプロモーション：昌平のある物件では10戸の特別価格住宅を販売し、3LDKが414万円から363万円に、4LDKが614万円から538万円に値下げされました。これはこの熱気をつかむための措置です。
- すべての物件が人気を博しているわけではない：五環外の物件や五環内の高価な豪華住宅にはあまり変化がありませんでした。これらは、需要が少ないか、資金的に余裕のある人々が購入するものだからです。
三、中古住宅市場：見学は増えているが、所有者の心理状態は「二極化」
中古住宅市場の反応は新築住宅市場よりも遅れていますが、変化はあります：
- 緊急のニーズを持つ人々の積極性：問い合わせや見学が増えており、特に予算が300万円程度の人々にとって新政策は大きな助けとなっています。
- 所有者の心理状態の差：市場が上昇すると考える所有者もいれば（例えば朝陽区のある住宅地の所有者は掲示価格を456万円から459万円に引き上げ、値下げを拒否しています）、急いで売りたい所有者もいます（例えば西城区の学区付き住宅の所有者は405万円から359万円に値下げし、実際には350万円で成約が成立しました）。
- 専門機関の見方：北京の中古住宅市場の取引額は全体の85％を占めており、価格も低いため、住宅積立金ローン限度額の増額によりほぼすべての融資ニーズがカバーされると考えられます。そのため、中古住宅の成約件数は新築住宅よりもさらに増加する可能性があります。
四、今後の傾向：短期的には活況、長期的には市場の二極化、核心都市が主導
業界ではこの新政策の効果について明確な見解があります：
- 短期：「金九銀十」の売買活動を促進するでしょう。新政策が発表されたばかりなので、多くの人々がこの恩恵を受けようとします。
- 長期：市場の二極化が常態化するでしょう。以前のようにすべての住宅価格が上昇するわけではなく、北京や上海のような核心都市の良い立地の住宅は徐々に価値を取り戻し、中小都市では在庫が減少するでしょう。
- 全国への影響：北京は市場の指標となるため、他の核心都市でも同様の政策が導入される可能性がありますが、全体的な価格上昇の時代は過ぎ去りました。住宅購入では立地や需要を重視する必要があります。
総じて、この新政策は購入者にとって負担を軽減するものですが、市場は以前のような狂乱状態に戻ることはありません。住宅を購入したい人々はこの恩恵を利用して見学することができますが、急いで購入する必要はありません。市場が二極化しているため、すべての住宅が購入に値するわけではありません。