核心内容の要約
胖东来は、許昌生活広場にある店舗の賃料が「公平を大きく超えている」として、年間売上20億円、利益1億円以上を上げていたこの黄金店舗を契約満了後に閉鎖することを選びました。この事件は、過去の実店舗が賃貸関係において弱い立場にあったことを露呈しています。つまり、家主は店舗の経営状況が良くなると悪意を持って賃料を値上げしたり、権力を利用して不当な利益を得たりしていました。しかし、商業不動産の供給過多やeコマースによる顧客の流出により、「一つの店舗で家族3世代が生計を立てる」時代は終わりを迎え、借り手の発言権が強まっています。その結果、家主も積極的に賃料を下げて顧客を留めようとしており、賃貸市場は徐々に健全な方向へと調整されつつあります。
一、胖东来が家主に立ち向かう：年間利益1億円の店舗をなぜ閉鎖するのか？
胖东来の許昌生活広場店は24年間営業しており、年間売上は約20億円、利益は1億円以上で、まさに「金のなる木」でした。では、なぜ創業者の于東来はその店を閉鎖するのでしょうか？その理由は簡単です。賃料があまりにも高すぎたからです。
2015年に契約を結んだ際、手続き上のミスにより一部の賃料が「想像を絶するほど」高くなってしまい、完全に不公平でした。これは胖东来が賃料問題で対立するのは初めてではありません。以前に新乡にあった「大胖」店でも、年間利益が6,000万～7,000万円だったにもかかわらず、家主は賃料を800万元から2,400万元に値上げし、于東来はその店を諦めて別の場所で再開しました。
于東来の態度は明確です。利益を得るには公平が必要であり、家主に搾取されてはならないと。たとえ店舗が儲かっていても、賃料が不合理であれば妥協せずに閉鎖することを選びます。
二、家主の「搾取手法」：商売が良ければ賃料を値上げし、権力を利用して不当な利益を得る
過去、実店舗は家主によって苦しめられていました。一般的な手法には2つあります：
1. 商売が良い時に賃料を値上げする：店舗の業績が良いと、家主は「自分の店舗のおかげで儲かっている」と考えて賃料を大幅に上げます。例えば広東省汕尾市の飲食店では、賃料が利益の約80％を占めています。また、上海市吴江路にある25平方メートルの小さな店舗の月額賃料は5.8万元（1平方メートルあたり77元）で、500メートル離れた茂名北路の店よりも約3倍高いです。
2. 権力を利用した搾取：一部の大規模な家主の管理者は、店舗に追加の支払いや「手数料」を要求したり、賃料を値上げするか契約を更新しないと脅したりします。店舗は妥協するか、改装や設備の損失を負担して閉店せざるを得ません。さらに悪いことに、現在国内にはこのような不当な賃料値上げを規制する法律がありません。そのため、中小規模の店舗は黙って損を被るしかありません。例えば香港の尖沙咀にあった蜜雪冰城も、高額な賃料に耐えられずに閉店しました。
三、状況が変わる：なぜ借り手の立場が強くなったのか？
近年、状況は変わってきました。店舗はもはや家主に無理やり搾取される弱い立場ではありません。その理由は2つあります：
1. 商業不動産の供給過多：至る所にショッピングモールや商店街があり、空室率が高まっています。例えば一部の二線都市の中心商業地区では空室率が30％を超えており、家主は簡単に賃料を値上げできなくなっています。
2. eコマースによる顧客の流出：オンラインショッピングやライブコマースが実店舗のビジネスを奪っており、店舗の利益は減少しているため、賃料に対する敏感度が高まっています。家主が賃料を下げなければ、店舗は閉鎖され、家主は空室のまま損失を被ります。
データもこれを示しています。2026年上半期には全国の主要な商店街やショッピングセンターの賃料が下落しました。商店街の平均賃料は1平方メートルあたり23.87元/日で前年比0.76％減、ショッピングセンターは26.9元/日で前年比0.36％減です。多くの家主が積極的に賃料を下げて顧客を留めようとしており、例えば上海市の中心商業地区のカフェでは賃料を割引して店舗の負担を軽減しています。
四、将来の賃貸関係：「家主が決める」から「借り手に発言権がある」へ
現在の賃貸市場は再構築されつつあります：
- 家主の考え方が変わる：以前は「賃料を心配しない」とされていた中心地でも、今では賃貸率を確保することを優先しています。例えば上海市の多くのオーナーはもはや選り好みせず、店舗が安定して経営できれば賃料交渉に応じるようになっています。
- 借り手の交渉力が強まる：成熟したブランド（例えば胖东来）や創造的なブランド（例えばインターネットで有名な店舗）は、より良い条件で賃料を交渉できるようになり、より良い立地も選べるようになりました。
- 市場が健全になる：長期的に見れば、家主と店舗は「共に勝つ」方向に進むでしょう。家主は無理やり賃料を値上げすることなく、店舗も安定して経営できるようになります。例えば重慶市の人大（人民代表大会）では賃料の減免に関するガイドラインの制定が提案されており、将来的には店舗の権利を保護する政策が増える可能性があります。
簡単に言えば、以前は「家主が店舗を搾取していた」が、今では「店舗が家主を選ぶ」状況になっており、実店舗の賃貸関係はより公平になっています。
結論
胖东来の閉店は個別の事例ではありません。これは実店舗の賃貸関係が変化していることを示しています。「一つの店舗で家族3世代が生計を立てる」時代から「借り手の発言権が強まる」時代へと、市場の供給と需要の変化が背景にあります。店舗にとっては良いニュースです。これで家主に無理やり搾取されることはなくなります。家主にとっても新しいルールに適応する必要があります。店舗と共に成長しなければ、長期的に利益を得ることはできません。将来的には実店舗の賃貸市場はより健全になり、消費者にとっても良いことです。安定して経営されている良い店舗が増えるでしょう。