核心内容のまとめ
長実グループの2026年上半期の業績は「喜びも悲しみもある」：不動産売却収入がほぼ2倍に増加し、全体収入は前年比で58.77％増加したが、物件販売の利益は50％以上減少した。その主な原因は、かつての土地取得コストが高すぎたことにある。香港の不動産市場、特に高級住宅市場は明らかに回復しており、地元住民と内地からの買い手が市場を支えている。オフィスビル市場は地域によって大きく異なり（中環は活況だが、それ以外の地域は不況）、ホテル事業は安定しており、学生需要から間接的な利益も得られている。同社は657億香港ドルの現金を保有しており、投資では「安定したキャッシュフロー」を生み出す資産を優先して選んでいる。
1. 不動産売却は好調だが利益は少ない——高い土地価格が利益を抑制
長実の上半期の不動産売却収入（合弁を含む）は216億香港ドルに達し、前年比で190％増加し、総収益の半分以上を占めた。これは主に昨年完成した2つの香港の住宅プロジェクトと内地の在庫処分によるものだ。
しかし利益率は低く、前年比で57％減少し、利益率はわずか3.5％だった（100香港ドルの不動産を売っても3.5香港ドルしか儲からない）。その理由は、これらのプロジェクトの土地取得コストが高すぎたためであり、現在の販売価格では初期のコストを回収できていない。
2. 香港不動産市場の回復——高級住宅が人気
上半期の香港不動産市場は明らかに回復し、物件の売買登録件数は約5万件、総取引額は4100億香港ドルを超えた。特に高級住宅が人気で、2000万香港ドル以上の高級住宅の売買件数は2000件を超え、1995年以来31年半で最高となった。長実もこの機会を捉えて、下半期には啓徳地区の「花語海」第1・2期や元朗地区の新規プロジェクト（予售証を取得済み）を発売する予定だ。
3. オフィスビル市場の二極化——中環は活況、その他は不況
中環のオフィスビル市場は好調で、大企業が優良なオフィスを争って借りている。長実の長江グループセンター第2期の貸出率は継続的に上昇しており、所有者（長実）の交渉力も強まっている。
しかし中環以外の地域では状況が厳しく、将来の動向はインフレや金利の動向に左右される。インフレが続けば企業のコスト圧力が増し、オフィスビルの需要に影響を与える可能性がある。金利が上昇すれば、企業の融資コストも高まり、オフィスビルの需要に影響を与える。
4. ホテル事業は学生アパートに追随せず、学生需要から安定した収益
投資家から「学生アパートが人気なので、ホテルを学生寮に転用するのでは？」との質問があった。
長実は「特別に変更する必要はない。私たちの紅磡にあるサービスアパートはすでに多くの大学に近く、学生層にサービスを提供している。この事業は学生の宿泊需要により安定しており、楽観的だ」と回答した。
5. 657億香港ドルの現金を保有し、「安定」を重視する投資方針
長実は現在657億香港ドルの現金を保有しており、純現金（現金から負債を差し引いた額）は219億香港ドルである。将来の投資方向は明確で、以下のようになる：
- 発展した地域の「重資産」（オフィスビルや商業施設など、長期にわたって賃料収入が得られる資産）を優先する。これらの資産は長期契約があり、キャッシュフローが安定しており、法律制度も整っているためリスクが低い。
- 香港の住宅用地や内地の投資機会も検討するが、慎重に行う予定だ（過去に高額な土地取得で損失を経験しているから）。
要するに、長実は現金は豊富だがリスクを避け、「安定した収益」を生み出す投資を好む。