Краткое содержание анализа
Когда-то обладавший активами на сумму свыше триллиона юаней гигант в сфере недвижимости компания Greenland Holdings в последнее время усилила процесс распродажи своих активов: не завершенное отельное помещение в Уханьском центре Greenland Center, неиспользуемые коммерческие земли в Сиане, а также доли в компании Henan Highway Engineering Bureau были выставлены на судебные торги. За этими действиями стоит реальность сокращения общих активов компании на 400 миллиардов юаней (примерно на 27%) за последние четыре года, значительного уменьшения запасов и сохраняющегося долгового бремени. Целью является получение средств для преодоления финансовых трудностей.
I. Уханьский центр Greenland Center: от мечты о «самом высоком здании Китая» до объекта судебных торгов
Уханьский центр Greenland Center был амбициозным проектом компании в регионе Центрального Китая: в 2010 году Greenland приобрел участок на берегу реки Ухань за 5,4 миллиарда юаней с намерением построить здание высотой 636 метров, общая стоимость проекта составляла 30 миллиардов юаней; позже высота была снижена до 475 метров, но здание все равно стало визитной карточкой города. Однако теперь эти активы постепенно распродаваются на аукционах:
- В конце этого месяца будет продаваться отельное помещение, расположенное на первом подземном уровне и 87–97 этажах; оценочная стоимость составляет 1,074 миллиарда юаней, начальная цена торгов — 966,6 миллиона юаней. Однако этот объект еще не завершен и не прошел приемку, поэтому покупатели должны нести связанные с этим риски;
- В феврале этого года уже была продана часть коммерческих активов (начальная цена торгов — 1,208 миллиарда юаней), но покупателя так и не нашлось; теперь на очереди отельный комплекс.
Превращение бывшего символа города в объект судебных торгов свидетельствует о серьезной финансовой ситуации компании.
II. Расширение спектра распродаваемых активов: жилье, земли, доли в компаниях
Greenland продает не только недвижимость, но и все доступные для реализации активы:
- Земли: 11,9 му коммерческой земли в высокотехнологичном районе Сианя (часть проекта Greenland Silk Road Trade Port) были проданы за 40,92 миллиона юаней; этот участок был приобретен в 2019 году и так и не был разработан из-за долгов перед филиалом Банка Китая в Шэньси;
- Доли в компаниях: 51% акций Henan Highway Engineering Bureau (важный актив в рамках стратегии Greenland по развитию инфраструктуры) были проданы за 1,008 миллиарда юаней (при оценочной стоимости в 80% от этой суммы), однако торги не увенчались успехом.
От неиспользуемых земель до долей в промышленных компаниях — Greenland пытается продать почти все активы, способные принести деньги.
III. Сокращение объема активов: с триллионного бизнеса до 700 миллиардов за четыре года
Финансовое положение компании ухудшается:
- Общие активы: в 2021 году они достигли исторического пика в 1,47 триллиона юаней, к 2025 году сократились до 1,07 триллиона юаней (сокращение на 400 миллиардов, или около 27%);
- Запасы: запасы недвижимости уменьшились с 773,2 миллиарда юаней в 2021 году до 468,2 миллиардов в 2025 году (сокращение на 305 миллиардов, что эквивалентно продаже почти трети запасов);
- Долги: обязательства с процентами сначала снизились с 240,6 миллиарда юаней до 214,8 миллиардов, но в 2025 году снова увеличились до 229,9 миллиардов (хотя они еще не достигли исторического пика, долговое бремя остается значительным).
Эти данные свидетельствуют о том, что компания активно сокращает свои финансовые обязательства, но проблемы с долгами еще не решены.
IV. Причина распродажи активов: необходимость получения средств для погашения долгов
В годовом отчете Greenland четко указано, что компания стремится получить средства путем сбора доходов от продаж, распродажи активов и реструктуризации долгов. Текущие аукционы являются конкретным проявлением этих мер:
- Ранее Greenland активно развивалась в различных сферах (недвижимость, инфраструктура, финансы, энергетика), но слишком быстрое расширение привело к накоплению долгов;
- В последние годы рынок недвижимости вступил в спад, доходы от продаж снизились, поэтому компания вынуждена распродавать активы для погашения долгов и поддержания своей деятельности.
Проще говоря, основная задача Greenland сейчас — выжить, а продажа активов является наиболее эффективным способом получения необходимых средств.
Вывод
Переход компании Greenland от статуса гиганта с активами в размере триллиона юаней к массовой распродаже активов — это отражение периода корректировок в недвижимом секторе: прежние успехи компании ушли, и ей приходится сокращать свои финансовые ресурсы для справления с долговыми обязательствами. Будет ли компания смогла преодолеть эти трудности за счет продаж активов, зависит от успешности этих мер и результатов последующей реструктуризации долгов. Однако для обычных инвесторов и покупателей такие объекты судебных торгов (особенно не завершенные) представляют высокий риск, поэтому к ним следует относиться осторожно.