核心内容总结
这篇新闻讲的是：过去几年民营房企疯狂搞旧改（城市更新），后来资金链断了烂尾，国资平台（比如广州科学城系、杭州城发、深圳特区建发）作为“救场者”接盘，结果因为合同里的模糊条款（比如“承接价款包括银行贷款”“包括但不限于”）和兜底协议，现在被银行或其他方告上法庭，从“白衣骑士”变成了“被告常客”。旧改烂账引发的诉讼潮才刚开始，国资正在为当年的接盘付出代价。
一、旧改烂账集中爆发：国资从“救场者”变被告
以前民营房企（比如时代控股）拿了旧改项目，向银行借钱搞前期开发，后来没钱了退出，国资平台就来接盘复工。但现在银行找不到没钱的民企，就把有兜底能力的国资告了。
比如广州科学城系接盘时代控股的旧改项目，因为合同里写了“承接总价款包括银行贷款”，被广州农商行告上法庭，要还7.57亿；杭州城发为杭州建工担保贷款，结果对方逾期，被迫代偿1.3亿后，又反过来起诉反担保方追偿；深圳特区建发纾困华南城，因为兜底协议（差额补足+股权回购），被卷入36亿连环诉讼，还亏了80多亿，管理层都换了。这些国资本来是想帮忙解决烂尾，结果自己成了被告。
二、合同里的“隐形陷阱”：那些被忽略的模糊条款
为什么国资会被起诉？关键是接盘时的合同没看仔细。资深律师说，当年国资接盘时，重心都在“别烂尾、别出群体事件”，对合同里的细节没严控：
- 比如“包括但不限于”：像科学城系的合同里，“承接价款包括但不限于银行贷款”，这就把民企欠的银行债也算到国资头上了；
- 兜底回购协议：深圳特区建发和华南城签的“差额补足+股权回购”，意思是如果华南城不行了，特区建发要补钱或回购股权，结果华南城清盘，兜底条款触发，直接被起诉；
这些模糊条款就像“坑”，当时没在意，现在成了银行追债的依据。
三、市场变天：当年的“好算盘”打空了
国资接盘时，本来以为旧改项目能赚钱：2018-2021年旧改热的时候，大家算的是“房价会涨，房子2-4年就能卖完”。但现实打了脸：
- 房价不涨了（横盘），卖房子的速度变慢（去化时间翻倍），项目赚不到钱，甚至亏；
- 比如科学城集团自己都亏了69.6亿，总债务1378亿，接盘的项目不仅没收益，还背上了民企的债，成了“接雷”。
四、连锁反应：烂账从项目烧到集团，诉讼潮才刚开始
旧改的烂账已经不是单个项目的问题，而是牵连到国资集团本部：
- 银行方面：广州农商行2025年末逾期贷款308.9亿，但账面只记了131亿不良，说明还有很多坏账没暴露；
- 国资方面：科学城系亏损+诉讼，深圳特区建发被冻结36亿账户，杭州城发代偿后钱要不回来；
这些案例只是冰山一角，因为当年很多国资都接了旧改项目，现在市场不好，债务和诉讼会越来越多，这轮诉讼潮才刚开始。
总结
旧改本来是城市更新的好事，但民营房企疯狂扩张后烂尾，国资接盘时没防住合同陷阱，加上市场变化，现在变成了“背锅侠”。这场旧改烂账的清算，还会持续影响更多国资和银行，普通人也能从中看到：投资（包括接盘）时，合同细节真的不能马虎，市场变化也会打破所有“好预期”。