核心内容总结
万科2025年业绩预告显示，公司归属于股东的净利润预计亏损820亿元（上年亏494亿），亏幅显著扩大；亏损源于卖房利润少、计提减值、副业投资亏、卖资产折价四大原因。尽管完成11.7万套保交房任务、获大股东深铁300亿低息借款支持，但仍有68亿债务展期，今年7月前还需偿还112.6亿到期债券。公司计划通过聚焦主业、科技赋能等措施化解风险，摆脱困境。
详细拆解解读
#### 1. 业绩亏得有多狠？——亏幅扩大，压力远超上年
2025年万科净亏预计820亿，比2024年的494亿多亏了325亿，相当于一年多亏出半个上年的亏损额。每股亏损6.89元，意味着持有1股万科股票，股东就要承担近7元的亏损（上年每股亏4.17元）。这组数字直接反映出：万科的经营压力不仅没缓解，反而更重了，历史积累的问题还在发酵。
#### 2. 为啥亏这么多？——四大原因戳中痛点
万科公告里的四点亏损原因，用大白话翻译就是：
- 卖房赚不到钱：2025年结算的房子，大多是2023-2024年卖的或库存现房，这些房子拿地时成本太高（比如前几年地价贵），导致卖出去后利润少得可怜，甚至不赚钱。
- 坏账和资产贬值算成亏：因为业务风险上升，把可能收不回来的钱（比如客户欠的房款）、不值钱的资产（比如卖不出去的存货）都提前算成了亏损（计提信用减值和资产减值）。
- 副业和投资拖后腿：一些非主业的经营性业务（比如商业、物业之外的杂项）扣掉折旧后亏了，还有些财务投资（比如买的股票、基金）也亏了钱。
- 卖资产卖便宜了：卖大宗资产（比如写字楼、土地）或股权时，卖价比账面上记的价值低，这部分差价也成了亏损。
#### 3. 保交房+股东撑腰：难中求稳的亮点
虽然亏得多，但万科也做了两件“稳人心”的事：
- 保交房任务超额完成：2025年交付11.7万套房子，其中1.6万套提前30天交，5000套跨年提前交；已经完成近两年需交付量的70%，交付高峰过去了，后续不用再为大量交房发愁。
- 大股东深铁真金白银支持：深铁给了万科超300亿的股东借款，利息和还款期限比市场上的贷款更宽松（比如利息更低、时间更长），直接帮万科缓解了“没钱花”的流动性压力。
#### 4. 债务问题：眼前缓了，但未来有大坎
万科的债务压力还没完全解决：
- 眼前的应对：已经和债主商量推迟偿还68亿境内债（债务展期），暂时躲过了“到期必须还钱”的危机。
- 未来的大坎：今年7月30日之前，还有7笔债券到期，合计112.6亿。这笔钱如果还不上，可能会引发新的债务问题，是万科接下来几个月最头疼的事。
#### 5. 自救计划：聚焦主业+科技赋能，想办法翻身
万科公告里明确了翻身的方向，翻译成大白话就是：
- 不搞花活，聚焦主业：把精力集中在房地产开发和核心经营性业务上，砍掉或收缩无关的副业。
- 用科技提效率：比如用数字化工具管理项目、优化供应链，降低成本，提高开发和经营的能力。
- 规范管理+优化结构：把公司内部运作搞规范，调整业务布局（比如多做有稳定现金流的业务），提升应对不同场景的能力。
- 凝心聚力化解风险：上下一心，慢慢处理历史包袱和债务问题，争取早日走出亏损的低谷。
整体来看，万科2025年的亏损是房地产行业下行压力的集中体现，但公司在保交房、股东支持下有一定缓冲空间，不过未来的债务到期和经营改善仍是关键挑战。普通人可以理解为：万科现在“日子很难”，但还在努力想办法活下去，能不能翻身要看接下来几个月的债务处理和业务恢复情况。