核心内容总结
这篇新闻主要讲：房地产专家丁祖昱分析上半年楼市数据后认为，中国房地产正处于“底部确认进行时”——虽然没出重磅调控政策，但成交端已出现积极变化（二手房和高端新房表现突出），土地市场也开始回暖；未来楼市会进入“结构性发展阶段”，城市分化加剧，2026年可能完成底部确认。
一、二手房市场成楼市企稳的“晴雨表”
二手房是观察真实需求的最好窗口（因为新房受开发商供应多少影响大，而二手房是业主愿意卖、买家愿意买的真实交易）。上半年全国重点城市二手房成交同比涨13%，创四年新高，核心城市尤其亮眼：北京卖了9.36万套（五年新高）、上海14.7万套（接近2021年历史高位）、深圳3.5万套（五年新高）。
更重要的是价格和结构变化：二季度核心城市二手房价格止跌，跌幅收窄；成交总价也在上升——北京上海上半年总价持续涨，广州深圳二季度逐月回升，说明改善型需求（比如换更大、更好的房子）开始释放了。
二、新房市场慢慢站稳，高端住宅成“顶梁柱”
新房市场虽然同比还跌11%，但跌幅比之前收窄了，而且二季度比一季度环比涨41%，企稳迹象明显。其中高端新房需求特别强：3000万元以上的住宅成交同比涨29%，杭州、深圳、厦门这些城市增长尤其快。
原因是今年上半年很多城市推出了高品质住宅项目，正好满足了改善型买家的需求——大家不想买普通房子了，更愿意为好地段、好品质的房子买单。
三、土地市场热起来，房企只挑“好地段”拿地
土地是房地产的源头，今年7月房企拿地金额同比涨49%，前十房企拿地更猛，比如保利7月拿地293亿元，同比激增28倍多。但房企拿地不再像以前那样“遍地开花”，而是只聚焦核心城市、核心区域（比如市中心、优质学区附近）和稀缺资源（比如江景、湖景房）。
这说明房企的思路变了：过去靠“规模扩张”（拿很多地盖很多房子），现在转向“质量优先”（只拿能卖出去、能赚钱的地），毕竟现在市场不好，不敢乱拿地了。
四、未来楼市：分化加剧，底部确认要等2026年
丁祖昱预测下半年走势：7-8月是传统淡季，市场可能稍微回落，但“金九银十”会阶段性回升，年底保持平稳。不过更重要的是，未来楼市不再是“全国一起涨或跌”，而是分化越来越明显——有的城市（比如核心一二线）会稳中有升，有的城市（比如三四线）可能继续调整。
他还说，现在市场正从“全面增长时代”进入“结构性发展阶段”，判断楼市不能看全国总量，要看具体城市、需求结构（比如改善型需求占比越来越高）和住房消费升级（大家更看重品质）。而整个房地产的底部确认，可能要到2026年才完成。
五、为什么说“底部确认进行时”？
简单说，就是市场已经从之前的下跌调整，慢慢向新的平衡状态过渡：成交在回升，价格止跌，房企投资更理性。但还没完全到底，因为分化还在继续，部分城市和区域还没稳定。所以现在是“进行时”——正在确认底部的过程中，还需要时间（到2026年）才能最终站稳。
总的来说，现在房地产不是“崩盘”，而是在调整中找新的平衡点，未来买房要更看重城市、地段和品质，不能再像以前那样“闭着眼买”了。